1. Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung ist die Bestimmung des Kauf-, Verkaufs- oder Marktpreises einer Immobilie zu einem ganz konkreten Zeitpunkt, den man Wertermittlungsstichtag nennt.
2. Was ist ein Immobiliengutachten?
Ein Immobiliengutachten besteht in einer zusammenhängenden Darstellung (meist in Schriftform) der Bestimmung des Kauf-, Verkaufs- oder Marktpreises einer Immobilie.
3. Welche Anforderungen müssen Verkehrswertgutachten regelmäßig erfüllen?
- Nachvollziehbar für jedermann
- Verständlich für jedermann
- Unter Anwendung einschlägiger Gesetze, Bestimmungen, Richtlinien sowie unter Berücksichtigung üblicher Gepflogenheiten auf dem Immobilienmarkt
4. Welche Anforderungen sind an den Ersteller eines Immobiliengutachtens zu stellen?
- Unabhängig
- Sachverständig
5. Welche Anlässe bestehen für eine Immobilienbewertung?
- Kauf/Verkauf einer Immobilie: Bestimmung des Kauf- oder Verkaufspreises
- Nachlass/Erbauseinandersetzung
- Vermögensdispositionen
- Scheidung
- Schenkung
- Bestimmung steuerlicher Verpflichtungen: z.B. Abschreibung für Abnutzung (AfA), Betriebsauflösung
- Versicherungstechnische Sachverhalte: Ermittlung des Versicherungswertes
- Zwangsversteigerung
- Beleihungswerte für Kreditsicherung
6. Wer kann eine Immobilienbewertung erstellen?
Prinzipiell werden Immobilienwertgutachten durch Sachverständige für Immobilienbewertung oder Immobiliengutachter erstellt.
7. Über welche Voraussetzungen muss dieser Personenkreis verfügen?
Sachverständige / Gutachter:
- Nachweis des Fachwissens auf dem Gebiet der Immobilienbewertung durch Abschlüsse und Prüfungen
- Langjährige Berufserfahrung auf dem Gebiet der Immobilienbewertung
- Regelmäßige Weiterbildung im Bereich der Immobilienbewertung
Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO / IEC 17024:2012:
- Kontrolle des Fachwissens durch eine in Deutschland anerkannte Akkreditierungsstelle
- Rezertifizierung alle 5 Jahre durch Gutachtenprüfung und mündliche Prüfung
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige:
- Zulassung durch die zuständigen Industrie- und Handelskammern
- Überwachungspflicht durch diese Kammern
8. Welche Immobilienarten gibt es?
Unbebaute Grundstücke:
- Gartenland, Ackerland, Wald, Gewässer, Wiesenland, sonstige unbebaute Flächen
Bebaute Grundstücke:
Wohnbauflächen:
- Ferienhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Einzelgaragen, Tiefgaragen
Gewerbeflächen:
- Gewerbegebäude, Industriegebäude, Hotels, Pensionen, Gaststätten
- Landwirtschaftlich genutzte Gebäude, Garagenkomplexe, Kliniken, Ärztehäuser
- Ferienimmobilien, Freizeitimmobilien, Bankgebäude, Versicherungsgebäude, Sportstätten, Kino, Theater
Öffentliche Gebäude:
- Gemeindehäuser, Kirchen, Museen
9. Welche Besonderheiten gibt es in der Immobilienbewertung?
Vollrecht an einem Grundstück:
Recht, welches ausschließlich dem Grundstückseigentümer zusteht.
Grundstücksgleiche Rechte:
Recht, dass die Nutzung der Immobilie durch einen anderen ermöglicht und vom Eigentümer geduldet werden muss.
Beispiele für grundstücksgleiche Rechte:
- Erbbaurecht/Erbbaupacht
- Persönlich beschränkte Dienstbarkeiten
- Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Baulasten
- Wohnrecht, Wohnungsrecht
- Nießbrauchrechte
Diese Rechte können den Wert einer Immobilie sowohl erhöhen als auch mindern. Der Wert eines Rechts selbst ist ebenfalls bestimmbar.
10. Welches sind die wesentlichen gesetzlichen Regelungen, die bei einer Immobilienbewertung zu berücksichtigen sind?
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
11. Welches sind die üblichen Immobilienwertermittlungsverfahren?
Sachwertverfahren
Verwendung bei selbstgenutzten Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Substanzwert steht im Vordergrund.
Ertragswertverfahren
Verwendung bei renditeorientierten Immobilien (sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien). Die Rendite steht im Vordergrund.
Vergleichswertverfahren
Anwendung bei Immobilien, bei denen geeignete Vergleichskaufpreise oder Vergleichswerte zur Verfügung stehen, wie z.B. Bodenrichtwerte für den Bodenwert oder Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen.
12. Was bedeutet das Zweisäulenprinzip in der Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung erfolgt stets auf der Grundlage von mindestens zwei Bewertungsverfahren: einem Hauptverfahren und einem kontrollierenden Verfahren. Beide angewendeten Verfahren sollten zum gleichen Verkehrswert führen. Die Wahl der Verfahren hängt ab von:
- Art und Marktfähigkeit der Immobilie
- Verfügbarkeit der relevanten Daten für die Wertermittlung aus realen Kaufpreisen
13. Höhe der Kosten für eine Immobilienbewertung?
Die Kosten für eine Immobilienbewertung sind abhängig von der konkreten Immobilie. Nach telefonischer Rücksprache und Einholung wichtiger Parameter zu Ihrer zu bewertenden Immobilie kann eine konkrete Aussage über die Kosten gemacht werden (siehe unter Honorar).